최근 서울 부동산 시장이 다시 과열되면서 정부가 강남·서초·송파·용산구 전역을 토지거래허가구역으로 확대 지정하는 강경책을 내놓았습니다. 특히, 2025년 3월 24일부터 6개월 동안 해당 지역의 아파트를 거래하려면 토지거래허가제를 반드시 거쳐야 합니다. 이로 인해 부동산 매매 및 투자 전략에 변화가 예상됩니다.
이번 글에서는 토지거래허가제란 무엇인지, 토지거래허가제 적용 지역 및 절차, 매매 방법, 예외 사항 등을 상세히 정리하고, 이번 서울 토지거래허가구역 확대 지정의 영향까지 분석해 보겠습니다.
🏡 서울 부동산 시장이 궁금하신가요?
1. 토지거래허가제란?
토지거래허가제란, 특정 지역 내에서 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때 지방자치단체장의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 토지 투기 방지와 부동산 시장 안정을 목적으로 도입되었습니다.
📌 토지거래허가제의 핵심 내용
- 허가 대상: 일정 면적 이상의 토지를 거래하려는 개인 및 법인
- 허가 주체: 시장·군수·구청장
- 실거주 의무: 주거용 부동산 매매 시 2년간 실거주 조건 적용
- 갭투자 방지: 전세를 끼고 매입하는 방식 불가능
2. 2025년 서울 토지거래허가구역 확대 지정
서울시는 최근 부동산 시장이 다시 과열되자 강남·서초·송파·용산구 전역을 토지거래허가구역으로 추가 지정했습니다.
📌 주요 내용 정리
- 지정 기간: 2025년 3월 24일 ~ 2025년 9월 30일 (6개월)
- 대상 지역: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 아파트
- 대상 단지: 약 2,200개 단지, 40만 가구
- 적용 기준: 3월 24일 기점 신규 계약부터 허가 필요
- 전세 끼고 매입 불가 → 실거주 목적 구매만 가능(2년 실거주 의무)
이번 조치는 잠실·삼성·대치·청담 등 일부 지역의 토지거래허가구역이 해제된 후 부동산 가격이 급등한 데 따른 대응책입니다.
3. 토지거래허가제 적용 지역 및 해제 기준
✅ 토지거래허가제 적용 지역
토지거래허가구역은 부동산 시장이 과열되거나 투기 우려가 있는 지역을 대상으로 지정됩니다.
📌 현재 서울 토지거래허가구역
- 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 (2025년 3월 24일 추가 지정)
- 압구정, 여의도, 목동, 성수동 재개발 지역 (연장 유지)
- 마포구, 성동구, 강동구도 추가 지정 가능성 있음
✅ 토지거래허가구역 해제 기준
- 부동산 시장 과열이 완화되었을 때
- 투기 수요가 줄어들고 실수요 중심으로 거래가 안정될 때
- 정부 및 서울시의 정책적 판단에 따라 해제 결정
현재 압구정·여의도·목동·성수동 지역은 추가 심의 없이 토지거래허가구역 유지가 확정되었습니다.
4. 토지거래허가제 절차 및 매매 방법
✅ 토지거래허가제 절차
- 매도·매수 계약 체결 전 → 관할 구청에 토지거래허가 신청
- 구청 심사 → 실거주 여부 및 투기 목적 여부 확인
- 허가 승인 → 허가 후 계약 체결 가능
- 2년 실거주 의무 준수
✅ 토지거래허가구역 내 매매 방법
- 허가 없이 매매할 경우 무효
- 실거주 목적이 아니면 허가 불가
- 허가 후에도 2년간 전월세 임대 금지
- 법인, 외국인의 매입이 어려워짐
5. 토지거래허가구역 확인 방법
내 집이 토지거래허가구역인지 확인하는 방법
1️⃣ 국토교통부 실거래가 공개 시스템 접속
2️⃣ 주소 입력 후 해당 지역이 토지거래허가구역인지 조회
3️⃣ 해당 구청(강남구청, 서초구청 등)에 문의 가능
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6. 토지거래허가제 예외 사항
🔹 예외적으로 허가 없이 거래할 수 있는 경우
- 상속, 증여를 통한 부동산 취득
- 국가 또는 공공기관 간 거래
- 재건축·재개발 사업으로 인한 조합원 변경
7. 토지거래허가제 대상 토지 구매 시 유의사항
- 실거주 목적이 아닌 투자 목적으로 구매 불가능
- 구청 허가 없이는 계약 자체가 무효
- 허가 후에도 2년간 실거주해야 하므로 전세 불가
- 매수 후 허가를 받지 않으면 과태료 및 계약 취소 가능
8. 토지거래허가제와 다른 제도의 차이점
✅ 토지거래허가제 vs 개발제한구역 (그린벨트)
- 토지거래허가제: 일정 지역 내 부동산 거래 시 허가 필요
- 개발제한구역(그린벨트): 도시 확산을 막기 위해 건축·개발 자체를 제한
✅ 토지거래허가제 vs 건축허가제도
- 토지거래허가제: 부동산 거래 자체를 통제
- 건축허가제도: 건물을 짓기 위해 건축 허가를 받아야 함
✅ 토지거래허가제 vs 농지취득자격증명
- 토지거래허가제: 토지 거래 시 허가 필요
- 농지취득자격증명: 농지 매입 시 농사 목적 확인 후 취득 가능
9. 토지거래허가제 적용 전후 부동산 가격 변화
📌 토지거래허가구역 지정 후 예상되는 변화
- 부동산 거래 감소 → 허가 절차가 까다로워지면서 거래량 감소
- 갭투자 감소 → 전세를 활용한 투자 불가능
- 실거주자 중심 시장 재편 → 투기 수요 감소
하지만, 시장 상황에 따라 지정 해제 후 단기적인 가격 급등 가능성도 존재합니다.
마무리
서울 강남·서초·송파·용산구 아파트가 2024년 3월 24일부터 토지거래허가구역으로 지정되면서 부동산 시장에 큰 변화가 예상됩니다. 투자자들은 실거주 의무와 허가 절차를 반드시 고려해야 하며, 지정 해제 여부도 지속적으로 확인해야 합니다.
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